Qual é a natureza dos pagamentos de encargos condominiais? Quem precisa pagar as dívidas de condomínio? Quais são as consequências para quem não paga as cotas e taxas de um imóvel em condomínio?
No artigo de hoje, responderemos estas e outras perguntas sobre o tema.
A dúvida mais comum é se é possível para um proprietário de casa, loja ou apartamento em condomínio, perder o bem simplesmente porque não pagou as cotas e taxas de um ou alguns anos.
Para entender o tema perante os aspectos legais, é necessária uma compreensão da legislação vigente no Brasil.
No que se refere às obrigações condominiais, é preciso saber que elas surgem da simples aquisição de um bem que precisa de cuidados, manutenção e, no caso dos condomínios, gestão. É a chamada obrigação propter rem.
Isso significa que correspondem aos gastos feitos pela administração do condomínio para manter as condições de uso, garantindo segurança, saúde e o cumprimento de serviços em geral. São conhecidos também como gastos ou despesas ordinárias e definidos como obrigação dos próprios condôminos.
Legislação brasileira sobre encargos condominiais
A Lei 4591/64 disciplina o tema, estipulando que o rateio das despesas condominiais deve ser feito entre todos os moradores e/ou proprietários, proporcionalmente, na quantidade de unidades habitacionais.
Contudo, existem outras leis que devem ser observadas, como no capítulo VII do Código Civil, artigo 1336, que atribui este e outros deveres ao condômino:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”
No direito, além das leis ou regulamentações com força de lei, há ainda a jurisprudência. nela, observa-se a interpretação que os Tribunais Superiores vêm dando aos casos sobre determinados assuntos. Observamos, então, julgados do Superior Tribunal de Justiça – STJ.
Em alguns casos, contrariam o disposto no Código Civil. E o tema deste artigo faz parte destes casos, dado que o STJ decidiu que o cálculo das obrigações condominiais das unidades residenciais deve basear-se em um princípio, o princípio do proveito efetivo, em vez de na fração ideal.
O entendimento do Tribunal é que, independentemente do tamanho do imóvel, os custos das áreas comuns utilizadas de forma igualitária, ou pelo menos disponíveis para tal, deve ser rateado também de forma igualitária.
Caso contrário, o fato de um proprietário de unidade menor, que faz o mesmo uso das benfeitorias do condomínio, teria uma economia indevida que poderia configurar enriquecimento ilícito.
Encargos condominiais e taxas de imóvel alugado
A relação entre os condôminos e o condomínio já tem uma natureza bastante delicada e pode piorar quando um terceiro – o inquilino – é incluído. Isso porque, a maioria dos síndicos não são profissionais de administração de condomínios e não sabem como lidar com o morador não-proprietário.
Acontece que o inquilino não possui relação jurídica com o condomínio, mas sim com o proprietário do imóvel. Isso significa que qualquer questão legal do conjunto deve ser tratada com o proprietário da unidade.
Sobre encargos condominiais e taxas, fica claro na chamada Lei do Inquilinato, no seu artigo 25:
“Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único: se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.”
Portanto, uma vez que o condomínio não tem relação legal com a pessoa que mora e não é dona, ou aluga por qualquer motivo, a responsabilidade sempre será do proprietário do bem imóvel quando a unidade deve alguma taxa.
Nesse caso, o proprietário é quem responderá ao condomínio, inclusive judicialmente – mesmo se for acordado que a responsabilidade dos custos é do inquilino.
A dívida condominial está sempre vinculada ao imóvel. Quando do não pagamento das taxas condominiais de forma recorrente, o condomínio pode acionar o judiciário com uma ação contra o proprietário e, sim, em último caso, utilizar o imóvel para alienar e quitar a dívida.
Sendo assim, o proprietário deve estar atento à possível inadimplência e quitar as taxas condominiais e, caso necessário, este é quem ingressa judicialmente contra seu inquilino.
O mesmo acontece no caso das taxas públicas e impostos devidos das unidades imóveis: IPTU, taxa de incêndio etc. Todas de responsabilidade do proprietário, que podem se tornar dívida ativa e o imóvel poderá ser tomado pela Administração Pública.
Deve-se ter cuidado com os casos que vão parar na justiça, porque o juiz, ao condenar o proprietário do imóvel em condomínio, estabelece o período correto que corresponde à condenação no pagamento das dívidas condominiais.
Se houverem débitos com vencimentos posteriores, muitos administradores, de forma ilegal, costumam fazer a cobrança junto.
É legal o proprietário repassar os encargos condominiais ao inquilino?
A Lei 8245/91, “Lei do Inquilinato”, elenca de forma clara as obrigações de cada parte no contrato de locação. Mas, garante que possa ser feito contrato particular que traga, de forma expressa, a inversão desta responsabilidade.
Via de regra, o proprietário é responsável por pagar todas as taxas e impostos, sendo responsabilizado o inquilino tão somente pela despesa mensal recorrente do rateio do condomínio, a cota mensal, visto que é o inquilino e sua família que desfrutam das benfeitorias nas áreas comuns.
Porém, é preciso estar atento ao contrato de aluguel, que pode transferir a obrigação de pagamento do proprietário para o inquilino (o que normalmente acontece, na maioria das vezes).