No artigo de hoje vamos falar sobre Direito Condominial, uma das especialidades aqui do escritório Silva e Viana Advogados. O que é Direito Condominial, qual a legislação e em quais casos se aplica esse ramos do direito? Fique por dentro dessas e de outras respostas, acompanhe este artigo!
Via de regra, um condomínio é uma pessoa jurídica, instituída para representar a coletividade de pessoas que moram ou exercem atividades profissionais em um local com necessidades em comum. Tecnicamente, o condomínio não acontece apenas com imóveis.
Existe condomínio em todas as situações em que pessoas distintas têm direitos e deveres sobre um mesmo bem ou partes dele. Por exemplo, se 4 pessoas se unem para comprar um iate, prática que vem se popularizando nos últimos anos, para aquisição de bens de alto valor, principalmente com finalidade de lazer.
Nesse sentido, o Direito Condominial surge para atender às demandas dessas relações de posse, bem como da administração do bem. A seguir, você confere tudo sobre o tema, onde vamos nos ater mais às questões de condomínios imobiliários.
O que é Direito Condominial?
Direito Condominial é uma das áreas do ordenamento jurídico no Brasil. Esta área é focada na regulamentação da relação entre moradores, trabalhadores e frequentadores de determinadas construções imobiliárias, onde a propriedade pertence a diversas pessoas.
O Direito Condominial é aplicado principalmente à resolução de conflitos entre moradores, bem como entre eles e a pessoa jurídica do condomínio. No próximo tópico, separei uma lista com os casos mais comuns em que se aplica esta área do direito.
História do Direito Condominial no Brasil
O Direito Condominial evoluiu muito ao longo das últimas décadas. A primeira lei brasileira sobre o tema foi o Decreto 5.481/28. Ele distinguiu, pela primeira vez, o que seriam partes comuns e exclusivas dentro de um condomínio. Além disso, mencionou outros assuntos, como as participações financeiras nos gastos com as áreas comuns.
Mais à frente, em 1964, surgiu a Lei nº 4.591/64. Ela já trazia temas mais específicos, como direitos e deveres dos condôminos, responsabilidade do síndico ou administrador, quantidade de votos para aprovação em assembleias, entre outros.
O Código Civil de 2002, quase 40 anos depois, é a lei mais importante que se aplica ao Direito Condominial. Trouxe, de forma mais detalhada, todos os temas abordados na lei de 1964. O Código Civil trouxe, ainda, regras gerais sobre convenção do condomínio e, também, sobre o regimento interno. No próximo tópico você pode conferir a diferença entre esses regulamentos.
Então, atualmente aplica-se à vida em condomínio o Código Civil e Lei Especial nº 4.591/64, além da Convenção do condomínio e o Regimento interno. Sem falar nas outras leis que dizem respeito ao tema de forma indireta, como Lei das Locações, entre outras.
Diferença entre Convenção de Condomínio x Regimento Interno
A Convenção do Condomínio é um instrumento com força de lei, como os contratos em geral. Deve ser registrada no mesmo Cartório de Registro de Imóveis em que o condomínio está averbado.
Já o Regimento Interno é um documento particular que abrange as normas de convivência entre os moradores ou lojistas e a vida social como, por exemplo, as regras sobre uso de espaços comuns (piscina, salão de festas etc.) e animais de estimação, por exemplo.
Caso haja conflito entre os dois documentos sobre determinado tema, prevalece o que estiver disposto na convenção. Além disso, vale destacar que as leis em si e, principalmente, a Constituição e o Código Civil, sempre prevalecem sobre os demais instrumentos.
Quais os casos mais comuns em que se aplica o Direito Condominial?
- Resolução de conflitos entre vizinhos;
- Inadimplência;
- Cobrança de despesas condominiais ordinárias e extraordinárias;
- Elaboração, retificação e análise de convenções de condomínio;
- Solução de problemas relacionados a deliberações e assembleias
- Atritos sobre carros, vagas e/ou estacionamento;
- Animais de estimação;
- Barulhos excessivos e incômodos (como com crianças);
- Problemas com encanamento, infiltração, vazamento etc.;
- Direitos e deveres de síndicos e condôminos;
- Uso da área comum;
- Mau uso da propriedade;
- Obras inadequadas;
- Multas disciplinares;
- Responsabilidade civil do condomínio por danos;
- Prestação das contas pelo síndico;
- E outras situações no condomínio.
Solução de problemas relacionados a deliberações e assembleias
Uma das questões mais importantes sobre o tema é conhecer os prazos para impugnar decisões da assembleia. O síndico poderá convocar uma assembleia extraordinária, que irá apreciar especialmente a nulidade, seja absoluta ou relativa do ato.
Se não fizer isso, qualquer dos condôminos que perceber a falha poderá convocar a sessão extra, contando com o apoio de ¼ dos condôminos, pelo menos, a fim de deliberar ou apurar essa alegação.
Resolução de conflitos entre vizinhos
Para resolver conflitos com vizinhos, com o próprio condomínio e toda sorte de assuntos relacionados, é importante contar com o auxílio de um escritório de advogados especialistas em Direito Imobiliário e Direito Condominial, como nós, do Silva e Viana Advogados.
Os conflitos no condomínio são situações rotineiras e, como são relações entre seres humanos, nem tudo está previsto em lei. Por isso, a experiência dos advogados com a jurisprudência e a vivência no ramo do Direito Condominial são de suma importância para que você tenha a melhor e mais rápida orientação.
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