O direito imobiliário é uma área do direito que trata das questões relacionadas aos imóveis, tais como sua posse, propriedade, locação, compra e venda, entre outras. Uma das questões mais importantes dentro do direito imobiliário é o instituto da usucapião, que é um meio de adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada e ininterrupta. A usucapião é regulamentada pelo Código Civil e pode ser de vários tipos, como a usucapião extraordinária, a usucapião ordinária, a usucapião especial urbana e a usucapião especial rural, entre outras. Cada tipo de usucapião possui requisitos específicos, tais como prazos de posse e características do bem, que pode ser móvel ou imóvel. Neste artigo, vamos focar na usucapião de bens imóveis. Por exemplo, a usucapião extraordinária ocorre quando uma pessoa possui um imóvel de forma ininterrupta e pacífica por pelo menos 15 anos. Já a usucapião especial urbana, também conhecida como usucapião de imóvel urbano, pode ocorrer quando uma pessoa possui um imóvel de até 250 metros quadrados, que seja utilizado como moradia própria ou de sua família, por pelo menos 5 anos. Além disso, é importante ressaltar que a usucapião de bens imóveis ocorre muito na prática, seja para regularizar a situação de imóveis ocupados irregularmente, seja para solucionar conflitos de posse e propriedade. Nesse sentido, este artigo tem como objetivo fornecer um panorama geral sobre o instituto da usucapião, abordando os diferentes tipos de usucapião, seus requisitos e aplicação prática. Ao final da leitura, você terá uma compreensão mais ampla sobre esse importante instituto do direito imobiliário e saberá o que fazer nos casos de usucapião de bens imóveis.
Usucapião extraordinária
A usucapião extraordinária é um tipo de usucapião prevista no artigo 1.238 do Código Civil brasileiro, que permite que uma pessoa adquira a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada e ininterrupta do bem, por pelo menos 15 anos. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos, se a posse for exercida com justo título e boa-fé. O justo título pode ser um contrato particular de compra e venda, ou mesmo uma escritura pública que, por algum motivo alheio, não foi aceita pelo Registro de Imóveis. Para que a usucapião extraordinária seja configurada, é necessário que a posse seja exercida de forma mansa e pacífica, sem oposição do proprietário do imóvel. Além disso, a posse deve ser pública, contínua e sem interrupções ao longo dos anos. Caso todos esses requisitos sejam preenchidos, o possuidor pode ingressar com uma ação judicial para requerer a declaração de sua propriedade sobre o imóvel, por meio da usucapião extraordinária. É importante salientar que não há o que se falar em usucapião quando há litígio, ou seja, se existe reclamação do proprietário original sobre o terreno, casa ou apartamento. É uma dúvida muito comum, por exemplo, se existiria direito de usucapião em imóvel de herança, quando um dos herdeiros reside e outro não. Nesses casos, enquanto corre o processo de inventário, não se conta prazo para caracterizar usucapião.
Usucapião ordinária
Já a usucapião ordinária é outra modalidade de usucapião prevista no artigo 1.242 do Código Civil, que exige um prazo menor de posse do que a usucapião extraordinária. Para que a usucapião ordinária seja configurada, é necessário que o possuidor tenha exercido a posse do imóvel de forma mansa e pacífica por pelo menos 10 anos, sem interrupção. Além disso, é necessário que o possuidor tenha exercido a posse com animus domini, ou seja, com a intenção de ser o proprietário do imóvel. Também é preciso que a posse seja pública e ininterrupta, sem oposição do proprietário ou de terceiros. Caso esses requisitos sejam cumpridos, o possuidor pode requerer a declaração de sua propriedade sobre o imóvel por meio da usucapião ordinária, por meio de uma ação judicial.
Usucapião especial rural e urbana
Por fim, a usucapião especial é uma modalidade de usucapião prevista na Constituição Federal e também no Código Civil. A usucapião especial pode ser urbana ou rural, e geralmente exige um prazo menor de posse do que a usucapião ordinária e extraordinária. A usucapião especial urbana ocorre quando uma pessoa não possui outra propriedade, e usucape um imóvel de até 250 metros quadrados, que seja utilizado como moradia própria ou de sua família, por pelo menos 5 anos. Nesse caso, é possível requerer a declaração de propriedade do imóvel por meio da usucapião especial urbana, desde que todos os requisitos sejam preenchidos. Já a usucapião especial rural ocorre quando uma pessoa toma posse de um imóvel rural de até 50 hectares, que seja utilizado para fins produtivos, por pelo menos 5 anos. Para que essa modalidade de usucapião seja configurada, é necessário que a posse seja exercida de forma mansa e pacífica, sem interrupção, e que o possuidor tenha animus domini sobre o imóvel. Sabido que a usucapião é um instituto legal que permite que uma pessoa adquira a propriedade de um imóvel por outros meios que não a compra ou doação, por exemplo, e que existem diferentes tipos de usucapião, cada uma com seus próprios requisitos e prazos de posse. É importante lembrar que a usucapião é um processo judicial e que é necessário cumprir todos os requisitos legais para que a propriedade do imóvel seja declarada. Por isso, é recomendado buscar o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que todos os procedimentos sejam feitos de forma correta e eficaz.
Usucapião especial coletiva, familiar e indígena
Estes tipos de usucapião estão previstos em várias legislações específicas, bem como no próprio Código Civil. Exemplos são o Estatuto das Cidades e o Estatuto do Índio. A usucapião coletiva é uma forma de adquirir a propriedade de imóveis urbanos ocupados por comunidades formadas por população de baixa renda, desde que cumpridos os requisitos previstos em lei. Já a usucapião familiar, permite que a propriedade seja empossada por um cônjuge que ocupa um imóvel urbano ou rural por determinado período de tempo, e o outro cônjuge tenha abandonado o lar. Dessa forma, visa garantir o direito à moradia do cônjuge abandonado, mesmo que o imóvel seja reclamado pelo companheiro que o deixou, ou por herdeiros. Por sua vez, a usucapião indígena é uma forma de adquirir a propriedade de terras ocupadas por comunidades indígenas, desde que cumpridos os requisitos previstos na Constituição Federal e na legislação específica.
Novo CPC e a usucapião extrajudicial
Com o intuito de tornar a resolução de litígios mais acessível por meio de vias extrajudiciais, foram realizadas modificações no Novo Código de Processo Civil, atualizado em 2015 (Lei nº 13.105/2015). Dentre essas mudanças, destaca-se a facilitação do processo de usucapião de bens imóveis em cartório, sem necessidade de ação judicial. A adoção do procedimento extrajudicial para usucapir um bem imóvel tornou a obtenção da legítima propriedade mais ágil e simplificada. Os casos de usucapião judicial ou extrajudicial possuem sempre requisitos a serem cumpridos e detalhes importantes presentes em cada uma das legislações específicas. A orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para entender caso a caso. Entre em contato conosco se você precisa de apoio jurídico para usucapião.